Fibras en México, aún en etapa temprana de lograr su potencial

En un periodo de 11 años, los fibras lograron activos totales equivalentes al 3.8% del PIB de México, manteniéndose sólo por debajo de las remesas

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), son vehículos de inversión con más de 60 años en el mercado mundial. Sin embargo, la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) destacó que pese a su buen desempeño, su potencial aún es menor en comparación a otros países.

Los fibras en México nacieron en 2011, y en poco más de 11 años lograron activos totales equivalentes al 3.8% del Producto Interno Bruto (PIB) del país, sólo por debajo de las remesas. A pesar de ello, si se compara con su equivalente en Estados Unidos, los Real Estate Investment Trust (REITS), superan en 50% el valor de la economía de México medida en el PIB.

Sumado a ello, existe otra gran diferencia entre ambos mercados, y es que en México aún no existe un Fibra que sea parte del principal índice accionario, mientras que en Estados Unidos, existen 28 REITS que forman parte del S&P500, índice de referencia para inversionistas globales.

No obstante, desde su ingreso a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), en 2011 y hasta 2017 se registró la colocación de 149,000 millones de pesos por parte de 12 fibras. Para 2019 esta cifra aumentó en 38,000 millones y a cierre de 2022 se logró la constitución de 16 fideicomisos.

Además, la evolución del mercado en tamaño medido por su área bruta rentable (ABR), fue acelerada, especialmente para los instrumentos que se colocan en el giro industrial.

Por ejemplo, Fibra Monterrey anunció a finales de enero 2023, sus planes de adquisición de cartera inmobiliaria en el sector industrial, luego de realizar una emisión subsecuente de capital dentro de la BMV por 3,500 millones de pesos.

Con el capital, se pretende duplicar el área bruta rentable del fideicomiso, ya que se espera la compra de 822,052 metros cuadrados (m2), los cuales se unirán a los 864,000 m2 distribuidos en sus más de 60 propiedades.

Importancia de los Fibras en México

Sobre este hecho, es importante destacar que los fibras abrieron la posibilidad de invertir en portafolios especializados en algún sector, lo cual ayuda en el desarrollo del mercado bursátil del país.

Por otro lado, gracias al lanzamiento de activos de inversión, se abre la posibilidad para que pequeños inversionistas se inicien en el mercado de los bienes raíces. Sobre ello, Amefibra destaca que la participación en Fibras por tipo de inversionistas es relativamente equitativa, ya que 32% está en manos de Afores y fondos de inversión, 31% en extranjeros y 37% en individuales.

Además, Amefibra destaca el impacto que los fideicomisos generan en la industria de la construcción, la cual beneficia a toda la economía del país. En ese sentido, la asociación hace énfasis en que sería de esperar que los fideicomisos adopten mejores prácticas de gobierno corporativo y apoyen en el crecimiento de los distintos sectores en México.

“Creemos en el potencial de México y las FIBRAs participan para crear, los trabajos, infraestructura y propiedades que necesita nuestro país”, Simón Galante, Presidente de Amefibra.

Por otra parte, los fibras en México han mostrado resiliencia ante los problemas del mercado financiero global, puesto que mantienen su atractivo para la inversión extranjera a pesar de la adversidades.

En este tono, los expertos comentan que el nearshoring es un factor importante en el desempeño de los fibras en la bolsa, derivado de las expectativas de crecimiento que se tienen en el sector industrial.

Como ejemplo, Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, mencionó que “Los bienes raíces logísticos son la clase de activo clave para obtener exposición a los cambios en la demanda y la cadena de suministro”.

En consecuencia de su visión, la demanda de prologis fue ampliamente impulsada por la logística y el nearshoring, lo que incentivó al fibra a desplegar inversiones por 135 millones de dólares en el 2022, mismas que fueron utilizadas para la adquisición de nuevas propiedades para uso industrial.

Qué esperar en 2023

Si bien los fideicomisos abren un abanico de oportunidades para los diferentes sectores en el país, existen algunos que continúan en proceso de recuperación. Para 2023, Amefibra estima la continua recuperación de los mismos.

Por ejemplo, para FibraHotel se estima una recuperación sostenida derivada de la intensa actividad hotelera y turística del país. En sustento, el Fibra reportó en el tercer trimestre de 2022 (3T2022), un incremento en 55.4% dentro de sus ingresos totales.

Mientras tanto, FibraShop registró un 3T2022 con los mejores ingresos en la historia de la compañía, después de reunir más de 417,000 millones de pesos, razón por la cual estiman oportunidades de crecimiento para el fideicomiso.

A pesar de ello, será importante tener en cuenta que la activa participación de los accionistas y la mejora de prácticas jugarán un papel importante en la consolidación del sector, puesto que será fundamental para generar seguridad y mantener atractivo al país.

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Jackeline Valle