De no pintar hace apenas 20 años, a ser el gran protagonista del sector. El regreso de la banca al crédito a la vivienda; una historia de éxito
Por Horacio Urbano*
El año pasado fue un gran año para la banca, que en el promedio superó todas las expectativas, lo mismo en sus diferentes áreas de negocio, que en los indicadores financieros que definen la calidad de su operación.
Fue un gran año… Un año chingón.
Y entre esos muy buenos resultados, es de justicia destacar el desempeño logrado en lo que respecta a financiamiento a la vivienda, consolidando su papel como el gran motor tanto en lo que respecta a créditos hipotecarios individuales, como en aquellos destinados a financiar la producción del sector.
Y es que aunque pareciera que esto no es más que lógico, porque un mercado inmobiliario maduro no se puede entender sin el respaldo de un muy solido e igualmente maduro ecosistema financiero especializado, en muy gran medida anclado en la banca, el hecho es que basta con hacer un poco de historia para entender el alcance de los números que hoy presenta el sistema bancario mexicano.
Invito a quienes tengan edad, a revivir aquellos tiempos del tristemente célebre “Error de Diciembre” de 1994, que detonó el inicio de la crisis financiera que en 1995, y los años que le siguieron, arrasó con nuestra economía y con nuestro sistema financiero y provocó que los bancos tronaran como ejote.
Y fue justo en el estrépito de ese truene, que la banca vivió un infierno con sus carteras hipotecarias y se vio obligada a cancelar sus productos dirigidos al sector inmobiliario.
La banca no tuvo más opción que olvidarse del crédito a la vivienda… Y no fue sino hasta el año 2000, que la nueva banca mexicana tomó la decisión de volver a abrirse al crédito hipotecario. Empezando desde abajo, con productos y tasas poco competitivos, pero de vuelta en la cancha.
Si se fijan en la línea de tiempo que refleja lo que ha pasado de aquel 2000 a la fecha, verán que en el 2000 la barra de colocación no pintaba… Y que los años siguientes, el incremento fue sostenido, pero débil, superando apenas en el 2006 la barrera de los 50,000 millones de pesos en colocación anual en crédito hipotecario.
Fueron años de rearmar estructuras operativas, ir reaccionando a las condiciones macroeconómicas y tejer alianzas con los organismos nacionales de vivienda, fundamentalmente, con el Infonavit, que en aquel tiempo era el mandón indiscutible en el mercado del crédito a la vivienda.
Picando piedra… Mucha piedra.
En eso estábamos, cuando en el 2008 una bola de hipotecas mal hechas reventó la burbuja inmobiliaria gringa y provocó la crisis subprime, que zangoloteó al mundo, y despertó todo tipo de dudas respecto a todo lo que oliera a sector inmobiliario o hipoteca.
Entorno adverso…
Pero la crisis subprime no pegó tanto en México gracias a las experiencias que nos había dejado nuestra propia crisis, aquella de 1995, de la que estábamos aún en el proceso de salir, con base, entre otras muchas cosas, en créditos hipotecarios que evitaron todo tipo de riesgos innecesarios.
Vaya pues, que aquí ya desde antes habíamos tenido nuestra crisis subprime; nos había golpeado y dejado enseñanzas, y gracias a ello durante esos años no tuvimos sobresaltos en el mercado de créditos a la vivienda.
En el 2012 la banca se quedó ya muy cerca de colocar 100,000 millones de pesos en créditos hipotecarios. Logro importante que no impedía los retos provocados por una nueva crisis, esta local, resultante del colapso de tres grandes vivienderas que cotizaban en bolsa…
Ojo, que aunque mucho se ha dicho, no perdamos de vista que solo fueron tres vivienderas las que tuvieron problemas. Sí, tres muy grandes, pero sólo tres.
Y atención, porque fue justo a partir de ese momento que la banca estalló en una muy importante tendencia de alto crecimiento en el mercado del crédito a la vivienda, alcanzando en el 2020 los 200,000 millones de pesos en colocación, dejando ya atrás al Infonavit.
Increíble. De no pintar hace apenas 20 años, a ser el gran protagonista del sector. El regreso de la banca al crédito a la vivienda; una historia de éxito.
Y en eso estábamos cuando llegó el Covid…
Nueva prueba de fuego y nueva muestra de fortaleza de la banca, que nunca bajó la cortina y, muy por el contrario, salió con toda oportunidad con todo tipo de programas en apoyo de sus clientes.
Sobre esa base, la pandemia fue tiempo de crecimiento en colocación de crédito hipotecario bancario. Con impresionante crecimiento en el 2021 y el 2022, que cerró con una colocación anual de 286,200 millones de pesos en créditos hipotecarios.
Y ojo, que estos números vienen marcados con una enorme estabilidad en la calidad de una cartera en constante crecimiento, que ha mantenido índices de morosidad, aún en tiempos de pandemia, en el rango de 3%, muy en línea con estándares internacionales de alta calidad.
No sobra decir que la banca ha diversificado su portafolios de productos hipotecarios, y que hoy permite comprar viviendas, nuevas o usadas, construir, remodelar, comprar terrenos, sustituir otros pasivos hipotecarios o tomar créditos de liquidez.
En el 2020 la banca colocó 123,300 créditos hipotecarios, que representaron una inversión de 199,200 millones de pesos, teniendo un crédito promedio de 1.6 millones.
En el 2021 otorgo 153,300 créditos, para una colocación de 267,500 millones de pesos y un crédito promedio de 1.7 millones, que representan crecimiento en todos los rubros respectó al año anterior.
Atención al 2022, porque en inversión hubo un crecimiento de 7%, para llegar a 286,200 millones de pesos, pero esto se logró pese a un ajuste de 4% a la baja en el número de operaciones, que fueron 147,100.
¿Cómo se creció en monto si fueron menos créditos? Simple, menos créditos, pero de mayor monto, porque el crédito promedio creció 11.5%, para ubicarse ya en 1.9 millones de pesos.
Y ojo, que si bien el optimismo se mantiene para el 2023, confiando en que tradicionalmente el segundo semestre es mejor que el primero, el hecho es que durante el primer semestre “solo” se formalizaron 61,900 créditos, lo que representa una caída de 15.1% respecto al mismo periodo del año anterior, que no fue tan dura en el monto colocado, que solo se redujo 3%, llegando a 131,900 millones de pesos, gracias a que el crédito promedio sí que sigue creciendo y ya está en 2.1 millones.
Atención, que aún con esta pausa en la tendencia a la alza, esta es una historia de éxito que todo apunta a que habrá de mantenerse.
Y ojo, que si esto ha pasado con los créditos individuales, en lo que respecta a financiamiento a la producción de vivienda la historia no es muy diferente, ya que de los 127,000 millones de pesos que al cierre de mayo de este 2023 conformaban la cartera total de crédito puente, que suma lo colocado por bancos y Sociedad Hipotecaria Federal, los bancos marcan la pauta al representar 80% de esta inversión.
Cabe esperar que la banca mantenga el dinamismo y siga siendo un gran complemento a lo que hagan los organismos nacionales de vivienda.
A todos nos conviene que esa tendencia se mantenga.
Tres grandes foros
Atentos, que llega septiembre y con ello tres grandes foros inmobiliarios. Aquí les doy los detalles.
- AMPI Realty Summit; un foro regional de gran nivel y, por los temas que toca y la calidad de sus contenidos, con alcance nacional. Organiza AMPI Tijuana, se lleva a cabo el ya muy próximo miércoles 6 de septiembre. Obvio, la sede será Tijuana.
Informes: https://ampi-realtysummit.com/
- Cumbre Inmobiliaria 2023; llega uno de los eventos más relevantes del sector inmobiliario nacional, organizado por Canadevi Nuevo León y que se llevará a cabo los días 19 y 20 de septiembre, en la Sultana del Norte.
Informes: https://cumbreinmobiliarianl.com/
- IX Simposio de Financiamiento a la Vivienda, ya un verdadero verdadero referente del sector, que se realizará en la Ciudad de México los próximos 21 y 22 de septiembre, bajo la organización de la poderosa Asociación de Bancos de México.
Informes: dvigueras@abm.org.mx, sfv@abm.org.mx
Tres muy buenos eventos. Y no es por presumir, pero en los tres tendré el placer de participar dando conferencias y moderando charlas.
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Horacio Urbano
