Potenciar la oferta de vivienda, el reto para 2022

En el año que está por comenzar se espera que la demanda de vivienda mantenga en buenos ritmos la colocación. Sin embargo el reto será contar con la oferta para satisfacer la demanda

El sector de la vivienda llega a 2022 en un panorama de retos y oportunidades. Por un lado, se espera que la dinámica en el mercado se mantenga sana, con una demanda en crecimiento que permite visualizar un alza en ventas. Sin embargo, el reto que se observa se encuentra en la oferta y en generar las condiciones para detonar la producción.

Dentro de este marco, se perciben un par de desafíos particulares. En primer lugar, atender el tema de la tramitología, que se ha complicado a raíz de la pandemia; y por otro vigilar de cerca el tema de los cambios realizado al Infonavit en materia de ubicación de proyectos de vivienda, y que podría impactar en la reclasificación de reservas territoriales que tienen los empresarios.

En eso coincidieron tres de los desarrolladores más importantes del país. En entrevista, Aurora García de León, directora General de Derex; José Luis Solórzano, Director General de Hogares Herso, y Marco Antonio Salazar, Director Comercial de Vidua, señalaron que si bien la industria cerrará de manera positiva el 2021, el desafío por atender se encuentra en el impulso a la oferta.

Panorama y desafíos de la vivienda

En ese sentido, Aurora García de León destacó que 2021 será un buen año para la vivienda. Desde la visión de Derex, señaló que los resultados del año serán positivos, pues terminarán mejor a lo esperado en el año.

Al respecto, añadió que 2021 no sólo cerrará con un incremento en comparación a 2020, sino que, además, se terminará en niveles pre pandemia.

“2021 tendremos un resultado sorpresivo para bien. En 2020 realmente nos asustamos muchísimo (por la llegada de la pandemia), el futuro se veía incierto. En el caso nuestro, decidimos tomar algo que le llamamos política de escenario de guerra para 2020 y 2021. Entonces en ese sentido hicimos una planeación relativamente conservadora no sólo para el cierre del 2020, sino para el 2021.

“Entonces, la sorpresa, y por lo que te digo que yo describiría como sorpresivo el resultado, es que ha ido mejor de lo que pensábamos. El 2021 comparado con el 2020, cierra mejor, pero comparado con el 2019 yo diría que más o menos nos estamos estabilizando. Y si ves las cifras generales del sector, en cuanto por ejemplo a unidades producidas, los DTUs que se han obtenido, que son cifras como muy concretas, estamos un 3% abajo del 2019, no del 2020 y obviamente versus el 2020 pues estamos más arriba”, apuntó

Temas por atender

La Directora General de Derex destacó que si bien en 2022 se percibe un buen comportamiento del sector en cuanto a demanda, el tema se centra en la oferta. Por ello, dijo, dependerá mucho de la posición en la que se encuentren los desarrolladores para capitalizar oportunidades. Y es que, indicó, las empresas que cuenten con suficiente inventario para transitar el año, además que ya estén en camino de autorizaciones, estarán mejor preparadas para avanzar. Sobre todo, detalló, porque el tema de trámites se vio afectado por la pandemia en algunas zonas del país.

“Si tú ya estás con ciertos inventarios que te ayuden a transitar el 2022, si traes autorizaciones, si traes créditos para desarrollar, el escenario será mejor. Y menciono el tema de las autorizaciones porque en mi percepción, yo estoy en Sonora y en Baja California estamos en Tijuana, que es una ciudad muy pujante, de mucha maquilladora, de economía formal muy bien establecida, con una proyección de crecimiento importante, pero la dificultad más fuerte se ha sentido en el nivel local, porque tuvieron periodos donde las autoridades no trabajaron, cerraban por Covid o simplemente trabajaban en otros turnos y ese tipo de procesos se han venido haciendo más lentos”.

Cambios

Aunado a lo anterior, apuntó, uno de los elementos relevantes por vigilar será el tema de reservas territoriales y los cambios realizados al Infonavit en temas de ubicación de la vivienda. Y es que, consideró, los nuevos criterios implementados por el organismo podrían impactar en la calificación de tierra que ya estaba en línea para ser desarrollada.

“El tema de la reserva lo comento porque viene una nueva regulación en el caso de Infonavit que entra en mayo del 2022 y que va a calificar las reservas en función de ciertos criterios. Entonces si alguien no tiene resuelta su reserva conforme a la visión de política pública que debe haber, pues puede verse muy afectado.

“Es difícil identificar en este momento quién si califica y quién no; es difícil hacer un pronóstico, pero intuimos que en alguna medida quizás va a pegar. Si alguien trae bien resuelta su reserva, bien calificada, tiene su financiamiento y no cayó en default en este período que tuvimos de la etapa de Covid, y si trae posibilidad de hacer una buena tramitología, va a caminar porque la venta está caminando bien”.

Certidumbre para potenciar la oferta

Sobre el tema, José Luis Solórzano consideró que en 2022 la dinámica en la colocación de vivienda marchará por buen camino. No obstante, dijo, la industria necesita certidumbre para detonar el desarrollo de vivienda y contar con la oferta necesaria para atender las necesidades habitacionales.

El empresario habló sobre el tema de los cambios al Infonavit. Manifestó que en este caso es necesario que se cuenten con las reglas que se utilizarán para la nueva clasificación de reservas.

“Lo que hará falta es tener certidumbre sobre las reglas que guiarán la calificación de las reservas. Necesitamos tener una idea clara, saber que no estamos afectados con todas las reservas que están calificadas. Vemos que si va a crecer el mercado, pero solamente deben quedar bien solucionadas estas reglas de cómo se va a calificar las reservas”.

José Luis Solórzano enfatizó que en el marco de la recuperación económica, la vivienda es un jugador relevante. No obstante, precisó, es necesario impulsar las condiciones para desarrollar casas.

“Pareciera que hay más incentivos para la vivienda usada que para la vivienda nueva. Para hacer una vivienda nueva te piden supervisión desde el organismo que da el crédito, hasta quien te da el financiamiento del crédito puente, y por supuesto las autoridades locales.

“Si se quiere impulsar el crecimiento económico, sabemos que el camino es impulsar la vivienda nueva. Es esencial que se ponga más fácil el tema de la generación de vivienda nueva para que de esa manera se pueda dar un crecimiento del país y se pueda dotar de vivienda nueva a la mayoría de la población. El mercado va a seguir creciendo. La demanda va a tener un impulso importante y tenemos que estar listos para atender esta demanda”.

Inventarios de vivienda a la baja

Marco Antonio Salazar recordó que la industria de la vivienda en Nuevo León vivió un 2020 de grandes resultados, a pesar que con la llegada de la pandemia, el pronóstico era caer en ventas hasta un 40 por ciento.

En ese sentido, puntualizó que un elemento fundamental es que si bien se pararon obras por dos meses, la escrituración no se detuvo. Este factor, dijo, fue crucial para obtener resultados óptimos.

No obstante, explicó que ya en el arranque de la pandemia, los inventarios del sector venían a la baja. Por ello, consideró, ahora el reto será preparar el terreno para que la construcción crezca.

Panorama

Hacia delante, comentó que la industria de la vivienda presenta tanto retos como oportunidades. Un elemento que jugará a favor de la industria, mencionó, es el nivel de rezago y la demanda de vivienda creciente. Sin embargo, expuso, uno de los retos será adaptar a la industria a los cambios de políticas, como las observadas desde el Infonavit.

“En los primeros nueves meses de 2020 coincidieron diversos cambios al sector: la reforma de ley de Infonavit, la NOM de vivienda, y los cambios en el tema de reservas del Infonavit.

“Importante comentar que hasta diciembre sabremos del instrumento que medirá las reservas que hoy ya tenemos y que probablemente estamos urbanizando. La reforma a la ley de trabajo, que también impactó de manera muy importante en la parte legal, administrativa y fiscal, y todo esto vino a impactar en la operación en general de la vivienda de una forma tremenda. Entonces todos estos cambios sin duda que afectan parte de la planeación de la producción”, señaló.

Marco Antonio Salazar enfatizó que la industria necesita certeza. Manifestó que si bien la industria de la vivienda está en el ánimo de impulsar la oferta, hay muchas variables que se deben cuidar.

“Hablamos que la oferta está rezagada y hay el interés de los ofertantes por revivir esa oferta. Hay segmentos que claramente no están siendo atendidos de manera suficiente por la oferta. El pequeño detalle es que esta es una industria que depende de muchas variables que no están en nuestras manos. Por ejemplo, el tema del suelo es uno, el tema de los permisos, que desafortunadamente son mucho más complejos que hace 20 años”.

 

Este texto se incluye en la edición 133 de Revista Vivienda

 

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Edgar Rosas