Por Jesús Ramón Orozco de la Fuente.*
Después de un 2022 de reapertura tras la pandemia, que en algunos casos presentó buenos números en cuanto al desplazamiento de vivienda nueva, así como en la colocación hipotecaria ligada a la venta de vivienda usada; la esperanza de ver reducida la inflación es aún latente, y si bien los indicadores tanto en México como en los Estados Unidos muestran signos de disminución en este indicador, los bancos centrales han anunciado que continuarán con una política inflexible de aumento de tasas.
Por ello, parece que el timing con el que han estado jugando los desarrolladores se acaba, así que, en consecuencia, y siempre asumiendo que el penalizar beneficios tiene un límite, a mi parecer, es probable que veamos incrementos de valor en el mercado nacional de vivienda, incluyendo a la CDMX. Esto ante la imposibilidad de mantener los valores contenidos en aras de no desacelerar más los ritmos de absorción.
La vivienda fue, es y seguirá siendo un sector del Real Estate totalmente resiliente, ya lo vivimos durante la pandemia. Esto, tiene que ver con diversos factores, entre ellos, el déficit habitacional estimado en 9 millones de hogares y que somos un país relativamente joven en cuanto a modernidad y formación de nuevos hogares. Nótese que no hablo de familias nucleares se concepto entra ya en desuso cada vez más. La necesidad de un espacio donde vivir de manera armónica bajo el esquema de vida que más nos plazca, es un derecho de todo ser humano; de ahí que mientras dure nuestro bono poblacional, la máquina de hacer y vender casas no va a parar, con todo lo que se asocia a este vibrante sector en todos sus segmentos.
El reto me parece se genera cuando los valores de la vivienda se alejan demasiado del poder adquisitivo de la gente, aun contando con esquemas financieros llamados hipotecas pero que, con la ya mencionada subida de tasas, pudiesen alejar aún más a la gente de su objetivo de formar un patrimonio; o bien, cuando no existen los incentivos suficientes para motivar inversiones para los sectores menos favorecidos.
La tensión que genera la mil veces anunciada recesión y los avisos de despidos masivos que se están viendo en grandes compañías a nivel mundial, puede hacer que muchos inversionistas patrimoniales y no, detengan o pospongan la decisión de comprar una vivienda por una simple y sencilla razón: la aversión al riesgo. Por otro lado, las tuberías hipotecarias parece que aún presentan números aceptables, y vemos como las metas de los bancos persiguen aumentos para 2023, basadas en los números de los años anteriores. Por lo que parece que aún no nos ponemos sobre lo que podría pasar.
Desde Tinsa, la información que generamos a diario nos indica que mantenemos aún un sano balance entre proyectos nuevos y proyectos que se agotan, la acumulación de inventarios en términos generales es aún balanceada y para una metrópoli como lo es el Valle de la CDMX, con casi 1,700 desarrollos activos es mucho decir.
Lo mismo sucede con las zonas metro de Guadalajara y Monterrey. Esto nos indica que los compradores de vivienda consideran varios factores; que aún pueden asumir el pago de una vivienda en estas zonas, que no ven su trabajo en riesgo (que es lo que les permitirá mantener los pagos de sus hipotecas), y, que las condiciones de las hipotecas que ofrece la banca son aún interesantes si las vemos a largo plazo.
Por otro lado, vemos también en cuanto nuevos desarrollos, el desarrollo de espacios destinados totalmente a rentas de larga y corta estancia. Normal que ante coyunturas económicas complicadas los esquemas de arrendamiento se vuelvan populares para la población, solo debemos ser cuidadosos en observar que este segmento no se sature y provoque un exceso de oferta en determinadas zonas, lo que inevitablemente generaría una baja de los precios.
En breve lanzaremos los resultados de la encuesta de expectativas el desarrollador inmobiliario. Los resultados, les adelanto, son interesantes, balanceados en opinión positiva vs. Negativa en muchas de las preguntas, pero con una tendencia hacía el positivismo. El tiempo dirá si las expectativasacertadas.
Especular nunca es bueno, menos en Real Estate. Son tiempos complejos, que solo podremos afrontar con buenos planteamientos, entendiendo nuestra demanda, el ciclo en el que estamos y un buen análisis de datos. Actualmente en empresas como Tinsa, contamos con las herramientas digitales necesarias para poder asesorar a nuestros clientes a proyectar nuevos desarrollos inmobiliarios, y/o entender la dinámica de los mercados.
Aunque, mis palabras son genéricas, recordemos el tamaño de país que tenemos, así como la complejidad y retos que cada mercado nos presenta. Datos hay muchos, la cuestión es entender si son de calidad, así como saber analizarlos e interpretarlos. Entender esto, es clave para afrontar la coyuntura que tendremos en este 2023, y con ello, por supuesto generar beneficios económicos para nuestras empresas.
*Jesús Ramón Orozco de la Fuente
Director General Tinsa México.
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