La logística transforma al mercado industrial en las ciudades

De acuerdo con datos de CBRE México, al primer semestre del año, el inventario industrial nacional acumula 81.2 millones de m2

En México, el sector industrial se mantiene como uno de los principales motores económicos del país, incluso de los más atractivos para la inversión de empresas que buscan instalarse principalmente en la frontera y el Bajío, aunque en los últimos años el centro y la zona metropolitana han despertado el apetito de nuevos inversionistas. 

Si bien la construcción de nuevas naves industriales en el país presenta algunos signos de cautela, la relación entre el sector privado y el actual gobierno, fomenta que el sector mantenga expectativas optimistas de crecimiento a mediano plazo, de acuerdo con varios especialistas.

En ese sentido, Giovanni D´Agostino, presidente y director de Newmark Knight Frank (NKF) México, señaló que ejemplo de ello ha sido el gran crecimiento que registró el corredor industrial CTT (Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán), que se ha vuelto crucial para empresas de logística y distribución en el centro del país. 

Dicho submercado cuenta con más de 60% del inventario total de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) y aproximadamente 80% de las naves en construcción.

“Los movimientos internos de los corredores de la zona metropolitana mantendrán un volumen sano de actividad fomentada por diferentes sectores, destacando entre ellos: la industria manufacturera, el comercio electrónico y el dinamismo logístico”, señaló el directivo.

Giovanni D´Agostino explicó que lo que está sucediendo principalmente en mercados metropolitanos como el de la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara es un giro en el desarrollo de nuevos centros de distribución, lo que mantendrá al sector a la vanguardia para los próximos años. 

“México es considerado uno de los líderes del comercio electrónico en América Latina, lo cual provocará que el mercado industrial se diversifique y transforme en cuanto al diseño de sus espacios. 

“Las ventajas competitivas de localización y conectividad, así como los servicios que ofrecen los parques industriales, son factores fundamentales para dar el salto que la nueva era tecnológica necesita”, indicó. 

En tal sentido, el directivo enfatizó que debido a las condiciones económicas y la cautela de los desarrolladores, la construcción disminuyó en 36,911 metros cuadrados (m²) al tercer trimestre del año, al presentar 321,418 m² en construcción, respecto a los 358,329 m² del trimestre anterior.

Sin embargo, los proyectos cuyas fases de construcción estaban próximas a concluirse en el 2T2019 se incorporaron al mercado de manera exitosa por lo que se sumaron al inventario industrial clase A 230,883 m² a los 10.4 millones de metros cuadrados del 2T2019, aumentando ligeramente la tasa de disponibilidad a 5.4 por ciento. 

La última milla 

En la Ciudad de México ha surgido un nuevo concepto conocido como “La Última Milla”, una tendencia que atrae a inversionistas, desarrolladores y empresas como Amazon, Mercado Libre, Walmart y Liverpool, para estar cerca de los consumidores en la ciudad. 

En entrevista para Revista Inversión Inmobiliaria, Patricio Domínguez, director para el sector industrial de NKF México, explica que esta tendencia es una necesidad que está surgiendo en el mercado metropolitano, donde las empresas requieren una nave o bodega con ubicación estratégica.

“Esta necesidad surge en las ciudades grandes muy pobladas con problemas de tráfico en donde las distancias y tiempos de entrega de los productos juegan un papel y costo importante”, destaca. 

El directivo agregó que los desarrollos industriales en esta franja normalmente cuentan con alturas libres por arriba de 9 metros, andenes de carga y descarga, patios de maniobras de 40 metros, piso de alta resistencia, techos con aislante acústico – térmico y buena seguridad. 

“En los últimos 3 años la tendencia del mercado ha sido desarrollar naves mayores a 50,000 m² para consolidar operaciones de una sola empresa”, señaló.

Además destacó que existen muchas oportunidades para el mercado de micro parques industriales, una realidad en las zonas metropolitanas para atender la necesidad de empresas por espacios pequeños, de 1,000 m² a 2,000 m², con especificaciones de naves industriales AAA.

“Anteriormente el mercado solo ofertaba naves con espacios mínimos rentables de 5,000 m²  y había un nicho de mercado desatendido, por esta razón surgen los micro parques, los cuales iniciaron en los corredores de Tlalnepantla y Tultitlán, seguidos por Cuautitlán, Tepotzotlán, Vallejo y Naucalpan”, concluyó. 

Este texto se incluye en la edición 70 de Revista Inversión Inmobiliaria

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Fernando Navarrete