Alquiler y autoproducción, los caminos complementarios para atender el rezago en vivienda

Para muchas familias, comprar una vivienda es una idea lejana. Ante ello, el reto para autoridades, sociedad e iniciativa privada es impulsar estrategias alternas a la adquisición 

 

Dotar de vivienda adecuada a las familias, sobre todo las de bajos ingresos, impone uno de los mayores retos para México y América Latina. Si bien en los últimos años se han emprendido esfuerzos importantes para reducir el rezago habitacional, el desafío se mantiene y obliga a pensar en alternativas que permitan ampliar los trabajos en la materia.

En las últimas décadas, la vivienda nueva en propiedad se ha convertido en el eje de la estrategia para reducir el rezago. Sin embargo, el contexto observado en la región, con factores como bajos salarios y aumentos en los costos de las casas, ha dificultado que por esta vía las familias que menos ganan puedan acceder a una solución habitacional. 

Es importante recordar que en el caso de México, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) estima que 8.5 millones de viviendas presentan rezago.

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En esa lógica, en su más reciente cálculo, ONU-Habitat señaló que, al menos 38.4% de la población del país habita una vivienda no adecuada; es decir, en condiciones de hacinamiento, hecha de materiales no duraderos, o que carece de servicios mejorados de agua o saneamiento.

“Esta estimación podría ser mucho mayor si se considera la ubicación de la vivienda en áreas de riesgo y la ausencia de seguridad en la tenencia de la tierra; así como el número de personas que habitan en desarrollos de vivienda alejados de las áreas urbanas consolidadas, donde las fuentes de empleo y los servicios públicos de buena calidad son insuficientes; y aquellos que residen en viviendas que no están adaptadas a las condiciones climáticas, a sus necesidades físicas o a su identidad cultural”, puntualizó ONU-Habitat en un análisis emitido en 2019.

En el mismo documento, ONU-Habitat destacó que en las últimas dos décadas, en México se impulsó un modelo de financiamiento y subsidio habitacional con el que se detonó la construcción de más de 9 millones de viviendas con la mira de abatir el rezago. Sin embargo, expuso el organismo, aún se mantienen retos importantes en materia de vivienda, como la inclusión social, al permanecer un nivel de rezago alto en grupos vulnerables.

Ante esta realidad, tanto en México como en América Latina, se ha iniciado un proceso para impulsar estrategias complementarias que permitan dotar de vivienda adecuada a quienes menos ganan. Concretamente, se perciben en el escenario dos modelos muy puntuales: la vivienda en alquiler y la autoproducción; además de la alternativa de impulsar un mercado secundario maduro, como una de las áreas de oportunidad.

 

El alquiler social como complemento

Adquirir una vivienda es un objetivo que se visualiza lejano para muchas familias. Y es que, el nivel de ingresos no da para que puedan aspirar a ser dueñas de su hogar.

En el caso de México, de acuerdo con el Estudio Diagnóstico de la Vivienda, emitido por el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) en 2018, 50.6% de la población se encuentra por debajo de la línea de pobreza. Este factor lleva a que más de 64 millones de personas no cuenten con la capacidad económica para satisfacer sus necesidades de vivienda.

En ese sentido, el documento destaca que en México, sólo aquellos que se encuentran por arriba de los seis deciles de ingreso pueden aspirar a adquirir una vivienda. Con ello, 73.6 millones de mexicanos “se encuentran prácticamente excluidos del mercado formal de vivienda al no percibir ingresos por hogar equivalentes a más de cinco salarios mínimos”.

Ante esa realidad, especialistas han ubicado al modelo de vivienda en renta como una alternativa para dotar de vivienda adecuada a las familias. Sin embargo, aseguran, es necesario impulsar una política pública en la materia que permita, por un lado, facilitar el acceso a las familias con precios de renta accesibles, y por otro, aumentar la oferta de alquiler con visión social.

Solución

La Plataforma de Prácticas del Hábitat Urbano y Vivienda (UHPH), esfuerzo que impulsa Uniapravi y el BID, señala que para la región de América Latina, “el arrendamiento, como opción habitacional, debería ser tan deseable, legítima y asequible como la propiedad”.

“El arrendamiento supone una flexibilidad para la inversión de recursos propios en otros activos y facilita la conmutación de los hogares de acuerdo con las exigencias laborales cambiantes y sus preferencias de vida. Sin embargo, el arrendamiento también suele ser la única salida para hogares de recursos medios y bajos.

“Los altos precios de las viviendas nuevas, las barreras de acceso a los sistemas financieros para costearlas, la discrepancia entre el aumento de los ingresos salariales y los valores habitacionales, así como el cambio en la composición de los hogares, hacen que para muchos el alquiler sea la única forma de habitar una vivienda digna”, señaló la plataforma en un análisis.

En ese sentido, es relevante destacar que en América Latina ya hay casos concretos de modelos de vivienda en alquiler que buscan dotar vivienda a aquellas familias que no encuentran en la adquisición una solución.

Por ejemplo, en México, el municipio de Tlajomulco emprendió un esfuerzo en materia de vivienda en renta social. Se trata del esquema Renta Tu Casa, modelo mediante el cual se busca facilitar el acceso a una vivienda a personas en situación de vulnerabilidad.

El modelo parte de dos elementos: por un lado, el municipio busca generar una oferta de viviendas en renta a través de invitar a propietarios que no habitan su vivienda a adherirse al programa, dando la certeza sobre la administración del inmueble y el pago efectivo de las rentas; por otro lado, permite generar mecanismos para lograr rentas que van desde 350 pesos mensuales.

Casos en AL

A nivel regional, uno de los casos más significativos es el de Chile, quien ha impulsado una política que busca atender los diversos ejes que atañen al alquiler.

Por un lado, hace algunos años, puso en marcha el programa de subsidio de arriendo, para asistir a las familias en situación de vulnerabilidad en aras de facilitar el acceso a una renta. Por otro lado, el gobierno puso en marcha una estrategia para ampliar la oferta de vivienda en renta. Así, las autoridades de este país emprendieron el desarrollo de viviendas sociales para alquiler en lotes públicos, todo con financiación del Estado; además de implementar una estrategia para intervenir edificios en desuso y destinarlos a esquemas de arrendamiento.

“La coyuntura latina, el alza en precios del suelo, la movilidad….hay muchos factores por los cuales la política de alquiler o arriendo es una política que debe crecer, en un contexto donde las familias cada vez necesitan opciones distintas; opciones flexibles, que les permitan tener acceso a la vivienda adecuada”, consideró Carlos Marambio, Jefe de la División de Política Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile, al participar en un evento realizado por Uniapravi.

Es importante destacar que en el caso de México se ha puesto sobre la mesa la posibilidad de generar vivienda social en renta a partir de modelos de coparticipación entre sector público y privado. Concretamente, se ha hablado de modelos donde los gobiernos aporten la tierra, y los privados puedan desarrollar el proyecto.

 

La autoproducción y el mercado secundario

Dentro de estos caminos alternativos para facilitar el acceso a una vivienda adecuada, aparecen en el panorama el modelo de autoproducción y el impulso al mercado secundario.

A partir de este elemento que no todas las familias pueden ser atendidas a través de la vivienda nueva en propiedad, en México, la Sedatu ha puesto a la autoproducción como estrategia prioritaria para lo que resta del sexenio. El modelo parte de un diagnóstico que dicta que 80% de la necesidad de vivienda en el país debe atenderse mediante procesos de mejora, ampliación o autoconstrucción.

 

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“La autoproducción ya es una realidad en México. Nuestra meta ahora es que sea un modelo de vivienda confiable, que cuente con el respaldo de todos los actores involucrados en el sector, poniendo más confianza en las personas y centrando el esfuerzo en sus necesidades”, dijo Román Meyer Falcón, titular de la Sedatu.

Mercado secundario

Por otro lado, en el panorama comienza a visualizarse la tendencia de tratar de impulsar el mercado secundario, esto como una alternativa para ofrecer viviendas asequibles. En ese sentido, se integran también los trabajos de regeneración urbana, que permitan recuperar viviendas o espacios ya existentes y darles una segunda vida, que representen una oportunidad de vivienda para algunas familias. 

Por ejemplo, hoy en el escenario se encuentran empresas como el caso de la startup mexicana Compramos Tu Casa, firma que adquiere viviendas de interés social de manera directa a trabajadores que no las habitan o que ya no las pueden pagar. La empresa se encarga de intervenirlas, ponerlas de nueva cuenta en el mercado y abrir la oportunidad para que trabajadores que ganan menos de 15,000 pesos tengan opciones para adquirir un hogar.

“Buscamos dar oportunidades. Por un lado, al propietario que tiene una vivienda desocupada, darle la opción de sacarle provecho; que no tenga su casa deshabitada, con todo los riesgos que implica. Por otro lado, buscamos que esa vivienda que no se habita, se convierta en una opción para alguna familia que se encuentra en la búsqueda de su hogar”, señaló Mario Noyola, cofundador de la firma.

 

Este texto se incluye en la edición 131 de Revista Vivienda

 

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Edgar Rosas