El ABC de los inmuebles adquiridos para renta

Por Marco Aldrete, Director

• Tasvalúo, empresa líder en avalúos en el país, te explica los factores a considerar para adquirir un local comercial, casa y/o oficina, destinados específicamente para rentarlos.
• Te explicamos cómo es que el valor de un inmueble está definido también con base en la renta que producirá en el futuro inmediato.

¿Estás pensando en adquirir o ya posees un local comercial, oficina o casa para rentarlos? Entonces debes conocer los factores que inciden para que tu inmueble tenga un mayor valor por los ingresos que produce.

Los inmuebles que tienen una vocación o son construidos para arrendamiento, en el ámbito valuatorio se conocen como inmuebles de productos. En este concepto podemos agrupar: locales comerciales, oficinas, bodegas, naves industriales, centros comerciales, parques industriales y hoteles, entre otros.

El término técnico con el que se conoce a la metodología de este tipo de valuación es Enfoque de Ingresos, y se define como el valor presente de los beneficios futuros. Puede sonar complicado, pero vamos a explicártelo de una forma sencilla.

Hay tres componentes básicos e importantes que inciden en el valor de tu inmueble que debes tener en cuenta, estos son: la renta, las deducciones y la tasa de capitalización.

⁃ La renta: es la cantidad de dinero que produce tu inmueble, la cual es muy importante se fije correctamente para maximizarla. Se define con base en una investigación de mercado o análisis de justipreciaron de rentas.

⁃ En cuanto a las deducciones se consideran básicamente dos conceptos: los vacíos que son el tiempo en que el inmueble está desocupado y no produce dinero; y los gastos en que el propietario incurre, como son entre otros: el impuesto predial, el costo del mantenimiento que se le debe dar al inmueble, el costo por la gestión y administración de la renta (aunque tú seas el propietario y te encargues de cobrar la renta es conveniente que consideres una cantidad de dinero para ese concepto), también es conveniente que tengas un seguro para proteger tu inmueble y debes considerar el pago de la prima como parte de las deducciones.

⁃ La tasa de capitalización: se define como el rendimiento esperado que debemos tener por invertir nuestro dinero en el inmueble, dicho de otra forma, es como la tasa interés que paga el banco o un instrumento financiero por invertir tu dinero con ellos, con la salvedad que el rendimiento que debe producir el inmueble debe ser mayor que lo que paga el banco o un instrumento libre de riesgo como lo son los CETES o certificado de la tesorería de la federación.

Para la adecuada definición de los conceptos anteriores es conveniente que tengas la asesoría de una unidad de valuación profesional en la materia como Tasvalúo.

Estos componentes básicos interactúan de forma diferente en la definición del valor, por ejemplo:

⁃ La renta se debe maximizar, a mayor ingreso tendrás un mayor beneficio y un mayor valor.

⁃ Las deducciones, estas se deben minimizar, pero sin perder de vista que hay deducciones que son una inversión que permiten que el inmueble produzca mayor ingreso como, por ejemplo: el mantenimiento. Un inmueble con un buen mantenimiento es más atractivo para rentarse que uno que no lo tiene, también puede arrendarse en una cantidad mayor de dinero y/o por mayor tiempo. Otro concepto a minimizar son los vacíos o periodos de tiempo que el inmueble no produce ingresos, ten cuenta que por cada mes que el inmueble está desocupado dejas de recibir un 8.33% de lo que se produce en un año.

Dicho de otra forma, si pretendes cobrar $100 de renta mensual durante un año, y tienes una oferta de $95 mensuales por un año, considera seriamente la posibilidad de aceptarlos porque cada mes que pase pierdes $8.33 y también debes tener en cuenta que un inmueble desocupado se deteriora más rápido que uno habitado. La vigencia del contrato también es un elemento importante que te permite minimizar los vacíos, el tener un mayor tiempo de contrato te permite disminuir el porcentaje de vacíos y tener un tiempo mayor con flujo de efectivo o ingreso producido por la renta.

⁃ La tasa de capitalización tiene varios componentes financieros que están ligados a la condición económica del país, que no dependen del dueño influir en ellos, sin embargo, sí hay un componente en el que tú como dueño puedes influir en la tasa y este es el mantenimiento; el riesgo en que se incurre por invertir en un inmueble con un muy buen estado de conservación resultado de un buen mantenimiento, es menor que el riesgo de invertir en uno mal conservado, por lo que en el inmueble con buen mantenimiento el riesgo es menor y por ende su tasa de capitalización también lo es, lo que incrementa su valor por ingresos.

Este último concepto quizás sea un tanto más complejo porque sus mayores componentes no dependen directamente de ti, sin embargo, en los dos primeros tú como propietario puedes influir directamente y en un mayor grado, maximizando la renta y/o minimizando las deducciones. El invertir en el mantenimiento te permitirá percibir una mejor renta. Como recomendación te digo, que la cantidad de dinero para el mantenimiento se debe reservar de la renta mensual, por ejemplo: suponiendo que el costo por impermeabilizar y pintar el inmueble tiene un estimado de $16,800 y cada cuatro años se requiere hacer, mensualmente debes de reservar la parte proporcional para que al final de los cuatro años se tengan los $16,800, siendo de la siguiente forma: 4 años son 48 meses, $16,800 / 48 = $350  mensuales.

Recuerda, si te hacen una propuesta de renta anual que no es menor en un 8% de lo que pretendes, considera el aceptarla negociando un mayor plazo, también podrías considerar el dar un descuento mayor a cambio de un contrato de más largo plazo; los múltiplos de cuatro pueden ayudarte a considerar el descuento anual. También debes considerar dentro de las cláusulas del contrato, el incremento anual de la renta por lo menos con base en la inflación o INPC, con lo que garantizas el conservar el poder adquisitivo del dinero que recibirás.

Estos son algunos consejos prácticos que pudieran ayudarte, mas siempre es conveniente contar con la asesoría y respaldo de una unidad de valuación profesional en la materia como la de Tasaciones y Avalúos S.A.P.I. de C.V. (Tasvalúo)

Marco Aldrete

Director Divisional Sureste de Tasvalúo

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Redacción Centro Urbano