Class: Impacto del desarrollo inmobiliario con responsabilidad social

Por: Carmen Conteras*

En el año 2019 en Perspectivas IG iniciamos nuestro primer trabajo de consultoría presentando a las autoridades de la Secretaría del Medio Ambiente de la Ciudad de México un instrumento de planeación urbana complementario a los diagnósticos de Impacto Urbano, Impacto de Movilidad e Impacto Ambiental para aplicar en todo proyecto de desarrollo inmobiliario, antes, durante y después de su ejecución.

Propusimos que este instrumento debe integrar en un solo estudio los análisis territoriales y de gestión de servicios, principalmente de agua y movilidad para saber cómo las intervenciones inmobiliarias afectan a la población de un entorno a diferencia de las zonas de mitigación que se basan en un inventario. También señalamos que simplifica trámites que se hacen por separado ante instancias diferentes con burocratización que consume tiempo del gobierno.

Tomamos los antecedentes de estudios que se hacían en mega-proyectos de obras públicas de la Comisión Federal de Electricidad y de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes durante la administración anterior. Con base en esas experiencias diseñamos un modelo que pudiera aplicarse en el ámbito local de la Ciudad de México de acuerdo a las capacidades de gestión gubernamental para revisar estudios integrales financiados por los desarrolladores inmobiliarios.

A este instrumento le llamamos Estudio de Impacto Social (EIS) y fue retomado parcialmente en el Acuerdo para la consulta vecinal para los megaproyectos el cual promueve un estudio y una consulta como dos productos separados, que no son vinculantes a las autorizaciones y que se hacen de buena voluntad del desarrollador inmobiliario. Ver: https://www.sedema.cdmx.gob.mx/storage/app/media/DGEIRA/ProcesoDeConsultaVecinalParaGrandesConstrucciones.pdf

Lo que dejó fuera la autoridad de nuestra propuesta es lo que presento en este texto para reflexionar sobre un futuro urbano en donde las empresas inmobiliarias desarrollen sus proyectos con responsabilidad social, con transparencia y en alianza con las autoridades (alcaldías y gobierno central) para mejorar la calidad de vida, no solo de quienes ocupan los inmuebles que se construyen, sino de las personas vecinas y, en general, de las y los usuarios del espacio público de la Ciudad de México.

El Estudio de Impacto Social ofrece ventajas financieras y técnicas para el desarrollador porque permite obtener una “fotografía panorámica” sobre el territorio en el que va a incidir y establecer un diálogo sin intermediarios con las personas vecinas para conocer sus necesidades e inquietudes sobre los proyectos para diseñar acciones de mitigación ordenadas y a la vista de todos.

Asimismo sirve para que los ciudadanos ejerzan sus derechos con pleno conocimiento sobre las obras a realizar y prevenir situaciones que comprometan la oferta de servicios públicos. Por eso decimos que es una manera de prevenir, atender y mitigar conflictos que derivan en suspensión, aplazamiento, inconformidades no atendidas, discrecionalidad en el otorgamiento de licencias y agotamiento de los recursos hídricos.

Después de la pandemia distintos actores del sector inmobiliario se encuentran debatiendo cómo orientar sus inversiones frente al cambio climático, las emergencias de salud y el despegue económico que se requiere para diversificar la oferta de vivienda para que sea asequible. Un punto de estas discusiones es que ya no es posible seguir desarrollando proyectos residenciales o de servicios sin pensar en el límite de la extracción de agua del subsuelo, las migraciones entre municipios del Valle de México, el cambio ocupacional, la calidad de los servicios públicos, las reservas de suelo de conservación cada vez más escasas, entre otros focos rojos. Por ello es necesario cambiar el enfoque e integrar en un solo estudio varios indicadores de impacto, utilizar metodologías mixtas y trabajar desde varias disciplinas.

A diferencia de los actuales estudios de Impacto Ambiental, de Impacto Urbano y de Movilidad, el de Impacto Social establece una metodología de evaluación y detección de necesidades de las poblaciones para orientar las medidas de mitigación y tener la posibilidad de dar un seguimiento puntual a su ejecución a través de acciones programadas con información disponible para la ciudadanía. Sin afectar las inversiones públicas y privadas de los proyectos, permite generar información de interés público para corroborar la legalidad de las obras y facilitar la participación ciudadana para su mejoramiento.

La información obtenida alimenta otros estudios de comercialización, restauración patrimonial y de distribución de la plusvalía urbana. Esto último es fundamental para la planeación de la ciudad. La capacidad institucional del gobierno de la Ciudad de México para actualizar sus plataformas de información y sus portales de transparencia es crucial para que un modelo así funcione. Es parte de crear un futuro urbano donde la producción de datos sobre los proyectos inmobiliarios será más dinámica.

¿Qué información proporciona un Estudio de Impacto Social antes, durante y después de la ejecución de un proyecto inmobiliario?

En primer lugar un área de influencia de un proyecto. En proyectos grandes como el Conjunto Estadio Azteca las autoridades limitaron a 22 colonias el efecto de la intervención. Es necesario conocer cómo se hace esta selección más allá de un criterio político.

Para determinar el área de influencia de un proyecto recuperamos las definiciones jurídicas existentes de área, territorio y zona para pensar en poblaciones además de perímetros con densidades urbanas con la complejidad de la idea de “territorio” que comprende bienes patrimoniales ambientales y/o culturales de valor arquitectónico, urbanístico y patrimonial (tangible e intangible). Un Estudio de Impacto Social implica un diagnóstico que se detiene a observar las formas de organización de las comunidades, el aprovechamiento y apropiación del espacio construido y de los recursos naturales por parte de las personas, es decir, en el uso social del espacio construido.

En segundo lugar, al referirnos a poblaciones que serán afectadas de manera positiva o negativa por un proyecto inmobiliario diseñamos indicadores de la dinámica demográfica en 3 ejes: 1. Eje temporal y vulnerabilidad. Es decir, en qué momentos las poblaciones se vuelven más vulnerables, por ejemplo, a ser desplazadas por la elevación de rentas o por la escasez de agua. 2. Eje territorial. Implica tomar los usos de suelo solo como una referencia jurídico-administrativa para observar en campo el uso social de lo ya construido como servicios, equipamientos e infraestructura urbana y dentro de estas observaciones yo he estado trabajando desde el año 2021 sobre una categoría transversal llamada “la ciudad de los cuidados”. 3. Eje económico. Se refiere a perfiles de población en función de ingresos, valor del suelo, renta, acceso a seguridad social, empleo, inversión, consumo, acceso en proximidad y costo a servicios tanto privados como públicos. Parte de esta información se encuentra registrada de manera institucional y otra se debe recabar en el territorio.

Estos tres ejes orientan el diseño de indicadores para observar cambios de corto, mediano y largo plazo o el antes, durante y después de la ejecución de un proyecto. Pero el diagnóstico no se queda ahí. También se usa para elaborar un programa colaborativo entre personas vecinas, usuarias del espacio público, gobiernos local y central y empresas desarrolladoras. Este programa tiene las acciones de mitigación sustentadas en los hallazgos del estudio, más la opinión técnica y la retroalimentación de la ciudadanía. Es una matriz de acciones de mitigación programadas que se puede monitorear en línea. De esta forma se aplica un modelo de diseño participativo.

Muchas veces se cree que el único mecanismo de participación en las decisiones para el desarrollo urbano es la consulta vecinal cuando existen otros como el diseño participativo desde abajo que combina la experiencia técnica con las formas de habitar la ciudad. La consulta que estableció al final de cuentas el Gobierno de la Ciudad de México no es vinculante, ha generado más conflictos políticos, retrasos en los proyectos y cuando estos se desatoran terminan ignorando las observaciones de vecinas y vecinos.

Por último, diseñamos una metodología basada en las ideas sobre las redes de actores políticos y su influencia en las decisiones públicas para elaborar “cartografías del poder”, es decir, mapas de actores que se identifican como afectados por los proyectos y se oponen a ellos de manera emergente o arraigada (como en el caso de los pueblos originarios). Se incluyen a los actores con interés en que el desarrollo inmobiliario sea responsable y asuma las acciones de mitigación de manera clara y programada. Dichas cartografías sirven para rectificar y no dejar a nadie atrás rumbo a un mejor futuro urbano.

Para conocer más de lo que aquí te he contado y de su implementación, puedes escribirme a: utopiayciudad@gmail.com

Este texto forma parte de la 3º edición de Revista Futuros Urbanos