Avalúo es indispensable para rentar y vender vivienda

Los peritos valuadores deben estar autorizados tesorerías estatales o catastros municipales

El proceso para rentar o vender una casa no es sencillo, sobre todo para quién no tiene experiencia en esta actividad, pues se corre el riesgo de pedir una cantidad por debajo del mercado o incluso sacarla de éste con un precio demasiado elevado, por lo que uno de los primeros pasos es saber cuánto vale el inmueble.

El portal inmobiliario Vivanuncios, con base en su ‘Guía para vender una casa’, destaca que el primer paso para este proceso es realizar un avalúo para determinar su precio. En él se analizan las condiciones de la vivienda, su ubicación, las características de la zona y del mercado.

“Existen dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos, el comercial permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta que compita en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado”.

Mientras que el catastral determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considera la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Generalmente, es sustento para acordar el impuesto predial, pero también es requisito para fijar un precio de venta de vivienda, ya que vender a un valor inferior al catastral puede crear sospechas de simulación o evasión y tener consecuencias fiscales o penales.

No cualquiera puede hacer este trámite, debe ser un perito autorizado por las diversas tesorerías estatales o catastros municipales donde se localiza el inmueble. Asimismo, debe de contar con un registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la cual regula la valuación de bienes inmuebles particulares.

“A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda: valor físico, que es el cálculo de los materiales de construcción e instalaciones; valor comercial, el cual toma en cuenta la zona y las propiedades aledañas al inmueble; valor de ingresos, en él se establece el monto estimado a pagar por renta o compra del inmueble”.

Estos tipos de valores se obtienen a través de tres enfoques que en sumatoria aportan el valor total del inmueble: el enfoque físico o directo, el enfoque comparativo de mercado y el enfoque por capitalización.

En cuanto al costo de los avalúos, según Vivanuncios algunos peritos o instituciones cuentan con tarifas fijas de acuerdo con el valor de la vivienda. Por ejemplo, el costo para una vivienda con un precio igual o inferior a 500,000 pesos es, en promedio, de 1,500 pesos; para una propiedad con valor desde 500,001 pesos hasta 1,000,000 de pesos, es de 2,800 pesos, en promedio.

“Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y permite saber cuánto vale una casa, éste sólo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta. Se puede incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, basado en los gastos generados en esta tarea. Estos precios nunca deben sobrevalorarse en comparación con el mercado. Específicamente en el precio de renta, la ley establece el valor aproximado debe ser 0.8% sobre el valor de la vivienda”.

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Diego Rodríguez